Le diagnostic d’Etat des Risques et Pollutions (ERP) est rendu obligatoire pour les communes qui entrent dans le cadre de l’Information Acquéreur et Locataire. L’IAL se traduit par l’obligation, pour les vendeurs ou bailleurs, de communiquer à l’acquéreur ou le locataire les informations concernant l’exposition du bien à des risques naturels, miniers ou technologiques ainsi qu’à une éventuelle pollution des sols.
Le représentant de l’Etat dans le département établit, par arrêté préfectoral, la liste des communes soumises à l’obligation d’IAL. Le diagnostic ERP qui découle de l’obligation d’IAL est un incontournable du dossier de diagnostics techniques (article 271-4 du code de la construction et de l’habitat). Cette obligation a été créée par la loi 2003-699 du 30 juillet 2003, en particulier par son article 77. Sa mise en application a été fixée au 1er juin 2006. Aujourd’hui, son cadre légal n’est autre que l’article L.125-5 du Code de l’Environnement.
L’article L.125-5 du code de l’environnement recense ainsi actuellement cinq éléments qui nécessitent un diagnostic ERP, à savoir:
– Des plans de prévention des risques naturels (inondation, feu
de forêt, mouvement de terrain, …), miniers ou
technologiques, approuvés et prescrits ;
– Des catastrophes naturelles déclarées sur la commune ;
– Des secteurs d’information sur les sols ;
– Du niveau de radon (niveau 3) ;
– Du niveau de sismicité (à partir du niveau 2 sur 5)
Seul un véritable ERP est opposable juridiquement, et seules les informations communiquées au sein d’un ERP seront retenues lors d’une vente ou de la conclusion d’un contrat locatif.
En tant qu’élément du dossier des diagnostics techniques, l’ERP doit être annexé à l’acte authentique de vente ou au bail. Néanmoins, il est un dossier présentant une spécificité, puisqu’au 1er janvier 2023, l’ERP devra intervenir bien avant la conclusion de l’acte. En effet, l’ERP devra être fourni dès la première visite. Il s’agit d’une nouveauté qu’il incombera au vendeur ou bailleur, prévue par la « Loi climat et résilience ».
Cette dernière, et les précisions apportées par le décret n° 2022-1289 du 1er octobre 2022 ont mis en avant différents changements, et les professionnels de l’immobilier voient leurs obligations évoluées.
En premier lieu, toute publication d’annonce de vente ou location d’un bien devra faire mention que « Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.géorisques.gouv.fr ».
Puis, comme indiqué plus haut, un diagnostic ERP devra être fourni « dès la première visite » par le vendeur ou le bailleur, celui-ci devant toujours être à jour, et ce, à chaque étape de la transaction.
Ensuite, des fiches d’information tirées de Géorisques devront être fournies concernant les risques de radon niveau 3 et de sismicité (niveau 2 à 5). Il en va de même pour les SIS, une fiche d’information qui devra être annexée à la promesse de vente ou au contrat préliminaire en cas de vente en l’état futur d’achèvement, ainsi qu’à l’acte authentique de vente.
Puis un renforcement du risque minier dans sa forme est préconisé (article 236 de la loi « Climat et résilience »).
Enfin, un sixième risque vient compléter ceux exposés à l’article L.125-5 du Code de l’Environnement. Celui du recul du trait de côte. Un décret du 29 avril 2022 est venu établir une première liste de 126 communes concernées par ce risque. Les zones exposées au recul du trait de côté seront établies au sein de cartes mises à disposition en annexe de la disposition d’urbanisme (Plan Local d’Urbanisme, Carte Communale, …).
Les communes concernées par un seul risque de recul du trait de côte devront donc répondre à une obligation d’IAL. Les communes concernées ont 3 ans depuis la publication de la liste pour
élaborer ces cartes.
De fait, au 1er janvier 2023, il est certain que lesdites cartes ne soient pas encore établies. Celles-ci devront par ailleurs distinguer si l’exposition au risque est à considérer d’ici 30 ans, ou sur une échelle plus large, à savoir 100 ans. L’exposition au recul du trait de côte va entraîner un certain nombre d’interdictions (défense de construire, obligation de démolition le cas échéant, etc).